Passoires : vers la fin de l’interdiction de louer

Le Plan « Relance Logement », annoncé par le Premier ministre, Sébastien Lecornu, prévoit de revenir sur l’interdiction de location des passoires énergétiques, sous réserve d’un engagement de travaux. Une mesure qui pourrait changer la donne. 

 

L’annonce du Premier ministre, fin avril à Marseille, a fait l’effet d’une bombe. Par la voix de Sébastien Lecornu, le gouvernement a annoncé son intention de revenir sur l’interdiction de mettre en location des logements classés en « passoire thermique ». 

Pour rappel, la loi Climat et Résilience de 2021 prévoit d’exclure de façon progressive du marché locatif les logements les moins bien notés en DPE. C’est chose faite depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés en G. Cela devait l’être dès le 1er janvier 2028 pour ceux classés en F. Les classes E devaient suivre au 1er janvier 2034. Ces mesures extrêmement contraignantes était destinées à obliger les bailleurs à réaliser les travaux de mise à niveau. Cela pour améliorer rapidement le parc immobilier français. 

Ce calendrier extrêmement serré faisait peur à tous les propriétaires de logement depuis plusieurs années. Et, accessoirement, il a modifié de façon considérable les critères d’achat des acquéreurs. 

Le spectre de la crise du logement

Le gouvernement prend cette décision d’assouplir la loi Climat et Résilience sous la contrainte. Depuis plusieurs années, l’offre locative ne cesse de se réduire. C’est vari dans les grandes villes, mais aussi dans les villes moyennes, notamment celles qui possèdent une importante population étudiante. Au niveau national, l’offre de logements à louer reste inférieure de 16 % à celle de 2021.

Les causes de cette baisse sont multiples, mais l’interdiction de louer les passoires énergétiques est un facteur important. De nombreux propriétaires, effrayés par les travaux à réaliser, renoncent à mettre leur bien en location et décident de les vendre. 

Dans le même temps, des locataires qui voudraient devenir propriétaires doivent renoncer, faute de budget. Cela déséquilibre encore plus un marché locatif déjà très fragile. « Il s’agit d’un enjeu d’abord humain, alors que des millions de citoyens peuvent se retrouver demain sans logement », a affirmé le ministre Vincent Jeanbrun sur la chaîne Public Sénat.

En contrepartie, une obligation de travaux

En dépit de ce recul sur l’application des interdictions de location des passoires thermiques, le Premier ministre affirme ne pas avoir renoncé à l’ambition de rénover rapidement le parc immobilier français. C’est, selon ses mots une question de « pragmatisme ». Et Sébastien Lecornu d’ajouter : « Plutôt que faire les travaux avant la mise en location, il faudra les faire après. » 

En effet, pour pouvoir remettre son logement classé en G sur le marché locatif, il faudra avoir signé un engagement de travaux. Cela suppose d’avoir accepté un devis de la part d’un professionnel du bâtiment. Ces travaux devront être réalisés dans les trois ans pour une maison individuelle et cinq ans pour un logement dans une copropriété. 

La logique de cette loi, c’est de permettre au logement de rester sur le marché locatif durant le temps des travaux. Ce qui n’est pas possible dans la situation actuelle. L’idée est donc de permettre aux locataires de rester dans leur logement et aux propriétaires de continuer à percevoir leurs loyers, tout en lançant le processus de rénovation.

Quels contrôles, quelles sanctions ?

Face à cette notion d’obligation de travaux, se pose la question des contrôles et surtout des éventuelles sanctions. Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun a assuré que la question des garde-fous serait travaillée avec les parlementaires. Pour d’autres sujets, la loi peut contraindre le bailleur à réduire son loyer ou même à réaliser des travaux. Ce sont des pistes qui sont évoquées. 

Autre difficulté à prendre en compte, les travaux les plus souvent préconisés pour faire monter un logement en performance énergétique concernent l’isolation des murs et le changement des fenêtres. Autant d’aménagements qui sont difficiles à envisager quand le logement est occupé. 

Reste également que cette possibilité de garder le logement sur le marché locatif ne résout pas les problèmes de financement que peuvent rencontrer nombre de propriétaires. On le sait, le dispositif MaPrimeRénov’ a connu un important coup de rabot avec la loi de finances 2026. Les remboursements sont moins importants. et les plafonds de ressources plus élevés. Tout cela, bien évidemment, n’envoie pas un message très encourageant. 

Beaucoup des logements locatifs concernés par une interdiction de location font partie de copropriétés. Le ministre du logement dit réfléchir à des solutions pour faciliter le financement de travaux. Ceux-ci sont souvent très lourds et qui nécessitent l’accord de l’ensemble des copropriétaires. 

Près de 4 millions de logements 

On compte 30,9 millions de résidences principales en France (chiffres 2025). Parmi elles, on estime qu’il y a 3,9 millions de passoires énergétiques (classes F et G), soit 12,7 % du parc. Cela reste important, mais c’est 327 000 de moins qu’en 2024 et 836 000 de moins qu’en 2023.

Globalement, l’Ademe estime que les logements classés G représentent 4,8 % du parc. On est à 7,9 % pour les logements classés F. 

Dans le parc locatif privé, le taux de passoires thermiques est un peu supérieur à la moyenne des résidences principales, à 13,8 %. Cela représente 1,1 millions de logements. Dans le parc locatif social, contrairement à ce que l’on pourrait penser, la situation est nettement meilleure avec seulement 5,8 % de passoires énergétiques, soit environ 300 000 logements. 

La situation est meilleure en Indre-et-Loire et dans le Maine-et-Loire, qui ne comptent, l’un comme l’autre que 7 % de passoires thermiques, dont 2 % de classe G (source observatoire de l’Ademe). La Vienne fait un peu moins bien, mais mieux quand même que le reste de la France, avec 9 % de passoires thermiques, dont 3 % de classes G.

Des réactions positives…

Globalement, les professionnels de l’immobilier accueillent favorablement cette mise en pause des interdictions de location des passoires énergétiques. Dans une interview au journal les Echos, le président de la Fnaim, Loïc Cantin, s’est félicité : « Voilà enfin un gouvernement qui a entendu le cri d’alarme que nous lançons depuis longtemps sur un calendrier de rénovation énergétique des logements, qui n’était pas tenable ».

Pour autant, les professionnels jugent important de continuer l’effort de rénovation du parc immobilier.

… et d’autres beaucoup moins

Cette annonce a aussi provoqué des réactions moins enthousiastes. Le collectif « Rénovons », regroupe la Fondation pour le logement des défavorisés, le Réseau Action Climat ou encore le Cler. Il dénonce un recul du gouvernement sur le front de la bataille environnementale. 

Hello Watt fustige une « logique de “détricotage” des ambitions de rénovation énergétique du parc immobilier et de lutte contre la précarité énergétique des locataires ».

Des organisations représentatives des locataires dénoncent aussi une mesure qui permet de continuer à louer des logements mal isolés. De nombreuses critiques portent aussi sur la faiblesse des volets contrôle et sanctions pour les propriétaires qui ne respecteraient pas leurs engagements.