Immobilier neuf en 2026, le rebond ?

Pour la première fois depuis longtemps, des signaux positifs apparaissent sur le marché de l’immobilier neuf. En premier lieu, la baisse des taux et le retour du PTZ. Les professionnels appellent aussi de leurs vœux la mise en place du statut du bailleur privé.

 

Les permis de construire acceptés sont plus nombreux en 2025 qu’ils ne l’étaient en 2024. Selon les chiffres gouvernementaux, 99 000 constructions de logements ont été autorisées au deuxième trimestre 2025, contre 79 800 à la même période un an plus tôt. C’est +14,4 % pour les maisons hors lotissement et +31 % pour le collectif. Les mises en vente de logements neufs, elles aussi, progressent, +4,3 %. 

Autre signal positif, le pourcentage des chantiers arrêtés pour défaut de ventes, continue à diminuer : 16 % des chantiers au deuxième trimestre 2025, contre 26 % un an plus tôt.

Mais, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) tempère. Bien sûr, il faut se réjouir de ces signaux, mais elle rappelle que le nombre de permis de construire délivrés reste très inférieur à ce qu’il était avant la crise du covid (environ 113 000 autorisations chaque trimestre entre 2015 et 2018). Et, plus grave, les ventes de logements neufs, elles, affichent une baisse de 16,6 % par rapport au dernier trimestre de 2024.

Zoom sur la situation régionale

On retrouve ces tendances sur les marchés de nos régions. Les mises en ventes ont tendance à repartir (+3 % sur les six premiers mois de l’année en région Centre) ou à se stabiliser. Les réservations nettes, c’est-à-dire les ventes de logements, continuent de baisser, comme sur l’ensemble du territoire. Mais la baisse concerne en particulier le secteur des investisseurs particuliers, qui se sont massivement retirés du marché depuis la fin du dispositif Pinel. Les ventes à des propriétaires occupants, elles, se redressent doucement (+7 % en région Centre et +25 % en Pays de la Loire). 

Concernant les prix de vente, ils sont également dans une phase de stabilisation. Le prix de vente moyen est de 4 319 €/m2 sur la Métropole de Tours et de 4 112 €/m2 sur Angers Métropole, en retrait de 2 %.

Pour autant, le déséquilibre entre l’offre et la demande perdure. En région Centre, l’offre disponible correspond à 21,2 mois de commercialisation (contre 25,9 en 2024). La situation est comparable en Pays de la Loire.

Un espoir : le statut du bailleur privé

Si les ventes de logements neufs à des personnes qui désirent se loger progressent doucement, celles destinées à de l’investissement locatif privé se sont effondrées. La FPI prévient : « La faible hausse des ventes aux propriétaires occupants ne compense absolument pas la chute des ventes aux investisseurs particuliers. Il faudrait vendre 6,34 fois plus à des investisseurs particuliers pour retrouver les niveaux habituels. » Il est donc indispensable de redonner de la confiance et de la visibilité aux investisseurs, notamment par le biais d’un statut du bailleur privé.

Les grandes lignes de ce statut avaient été tracées par le rapport parlementaire Daubresse-Cosson, dont les cinq mesures phares avaient toutes les chances d’intégrer la loi de finances pour 2026. La nouvelle tempête politique de septembre est venue perturber cet agenda, tant attendu des professionnels. 

Dans leur rapport, les parlementaires rappellent que les bailleurs privés assurent le logement d’un Français sur quatre et de 58 % des locataires. Leur offrir un statut pérenne est donc capital dans la situation de crise du logement que l’on connaît actuellement. 

Alléger la fiscalité sur les loyers perçus

Le statut du bailleur privé vise à instituer des mesures fiscales destinées à inciter les propriétaires à mettre leur bien en location de longue durée.  

La principale de ces mesures, c’est d’autoriser un amortissement sur 20 ans de l’achat du bien. Concrètement, chaque année, le propriétaire pourrait déduire 5 % de la valeur d’achat de son bien des loyers qu’il touche. Et cela, à concurrence de 80 % de sa valeur totale. Encore plus concrètement, cela signifie qu’un bailleur qui a acheté son logement 100 000 € pourra déduire, chaque année, 5 000 € de ses loyers perçus, jusqu’à atteindre la somme totale de 80 000 € de déduction. A cela s’ajoutent les charges déductibles (intérêt d’emprunt, charges de copropriété…). Pendant vingt ans, donc, le bailleur n’aura quasiment pas d’impôt à payer sur ses loyers. Les parlementaires préconisent, en plus, un bonus de rentabilité pour les logements proposés à des loyers abordables et la suppression des biens loués à titre de résidence principale de l’assiette de la fortune immobilière. 

Attention cependant, le statut ne s’appliquerait que sur les logements achetés à partir de décembre 2025, sans rétroactivité. A noter que pour les logements anciens, le dispositif est moins avantageux, avec une déduction annuelle de 4 % du prix d’achat seulement et seulement si le bien a fait l’objet de travaux pour, au moins, 15 % de sa valeur. 

Il ne reste qu’à espérer que ce texte, qui fait l’unanimité chez les professionnels, pourra passer le cap de la tourmente gouvernementale.

Maisons neuves : vive le PTZ !

En 2025, le PTZ a été considérablement élargi, en particulier pour les logements neufs. Jusqu’au 31 décembre 2027, il est possible de demander un PTZ pour faire construire sa maison, n’importe où en France, alors que ce n’était pas le cas auparavant. Ce coup de pouce est également accessible pour les acquéreurs d’un appartement neuf. 

Pour en bénéficier, il ne faut pas avoir été propriétaire de son logement au cours des deux dernières années et ne pas dépasser un certain niveau de revenus, qui dépend de la situation familiale du demandeur et de la zone géographique où se trouve le bien. 

Quoi qu’il en soit, pour de très nombreux primo-accédants, le PTZ permet de faire considérablement baisser le coût global d’une opération immobilière et, donc, d’augmenter leur pouvoir d’achat. Cela peut venir compenser le différentiel de prix entre le neuf et l’ancien à l’achat. Un différentiel qu’il faut aussi nuancer avec l’impact des frais de mutation réduits dans le neuf et, surtout, les économies d’énergie rendues possibles par les performances énergétiques des logements neufs, inégalables dans l’ancien.

Un donation qui fait du bien

Donner de l’argent à un enfant pour lui permettre d’acheter un logement neuf. C’est à cette volonté largement répandue que répond un nouvel abattement fiscal, en place jusqu’à la fin de l’année 2026. En plus des donations habituelles, il est désormais possible de donner, sans fiscalité, au maximum 100 000 € par donateur à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant, pour l’achat d’un appartement en VEFA (neuf, sur plan) ou pour la rénovation d’un logement ancien. En tout, chaque bénéficiaire peut toucher jusqu’à 300 000 €. 

Le logement acheté doit servir de résidence principale, soit à celui qui en fait l’acquisition soit à un locataire. 

La pierre, valeur refuge

Une étude menée en début d’année 2025 par Catella Residential, avec l’institut YouGov, montre que l’appétence des Français pour l’investissement immobilier ne se dément pas. Ils sont, en effet, 67 % à considérer qu’il s’agit d’un investissement judicieux dans le contexte économique actuel. Un quart d’entre eux seraient même disposés à franchir le cap dans les mois à venir. 

Dans un contexte de tension internationale et d’incertitude économique, la pierre joue, bien évidemment, son rôle de valeur refuge. Les Français, quel que soit leur âge sont, par ailleurs, bien conscients que la propriété immobilière est une garantie contre la précarité une fois l’âge de la retraite sonné. 

Le coût du crédit est le frein à l’accession le plus souvent identifié. Les Français sont 61 % à estimer que la baisse des taux d’intérêt est la mesure la plus efficace pour faciliter l’accès à la propriété. La généralisation récente du PTZ va donc clairement dans le bon sens.