Ces bonus de valeur d’un bien immobilier

La valeur d’un bien immobilier dépend de l’endroit où il est situé, mais aussi d’éléments particuliers qui peuvent avoir une importance variable selon les périodes. Actuellement, la présence d’un extérieur et la note DPE s’imposent clairement.

 

La présence d’un extérieur, un petit jardin pour une maison ou une terrasse pour un appartement a toujours été un critère important pour l’attractivité d’un bien immobilier. Mais, depuis la crise du covid, c’est devenu un élément vraiment déterminant. Une étude menée en 2021 par une plateforme spécialisée montrait que la présence d’un extérieur augmentait, en moyenne, la valeur d’un bien de 8,8 %. La surcote peut même approcher les 15 % pour les biens situés à proximité des centres-villes. 

A contrario, l’absence d’un extérieur peut être un élément très pénalisant. C’est notamment vrai pour une maison de ville ou de bourg qui va, alors, se révéler nettement plus compliquée à vendre. De la même façon, un appartement d’un certain standing et donc d’un certain prix peut rester longtemps sur le marché s’il n’offre pas le précieux extérieur. Précisons que pour être attractif, cet extérieur n’a pas forcément besoin d’être trop vaste. Les acquéreurs sont aussi très sensibles aux contraintes que cela peut impliquer.

En ville, le stationnement et l’ascenseur

Lors d’une transaction immobilière, la présence d’une place de stationnement reste un critère de valorisation important. C’est encore plus vrai dans les zones de proche périphérie. Plus loin du centre, la question ne se pose pas, puisque l’espace disponible est plus important. Et, en cœur de ville, surtout dans les grandes métropoles, des acquéreurs de plus en plus nombreux font le choix de se passer totalement de voiture. Ils recherchent, au contraire, un emplacement qui permet de tout faire à pied. 

Pour les appartements, surtout pour les grandes ou moyennes surfaces, la présence d’un ascenseur est un vrai plus. Ces biens sont souvent achetés par des seniors qui veulent revenir à proximité des commodités de la ville. Pour eux, l’ascenseur est un critère non-négociable. Les étudiants ou même les jeunes ménages peuvent se passer plus facilement de cet équipement. Mais ils s’attendront, alors, payer le bien un peu moins cher s’il est situé en étage élevé.

Attention aux travaux

Les biens dans lesquels, comme on dit, « il n’y a qu’à poser ses valises » ont le vent en poupe. Les travaux coûtent de plus en plus chers et ils réservent parfois des surprises. Nombreux sont les acquéreurs qui préfèrent les éviter.

Pour le vendeur, la question se pose donc de savoir s’il vaut mieux ou pas réaliser les travaux avant de mettre son bien en vente. Tout dépend, en fait, de la nature et de l’importance des travaux à réaliser. Car, si un bien impeccable se vend mieux et parfois un peu plus cher qu’un bien avec travaux, la différence n’est pas toujours suffisante pour rentabiliser des investissements trop lourds. 

C’est dans la cuisine et la salle de bain qu’il est préférable de concentrer ses efforts. Ce sont des pièces clés dans la perception de confort d’un logement. On le verra plus loin, la performance énergétique est capitale dans la valeur d’un bien aujourd’hui. Mais attention, les travaux de rénovation énergétique sont souvent assez onéreux et doivent être pensés de façon globale. S’ils sont indispensables dans votre logement, il est peut-être plus sage d’en intégrer le coût dans une négociation avec l’acquéreur intéressé.

Valoriser ses atouts

Au-delà des travaux à proprement parler, il est important de mettre son bien le plus en valeur possible avant de le mettre en vente. Cela passe, d’abord, par la réalisation de toutes les petites réparations qui s’imposent. . Une prise sortie de son habitacle, un fil électrique apparent, un interrupteur défectueux ? C’est le moment de réparer.

Ensuite, il faut passer un coup de peinture dans les pièces un peu défraîchies. Cela ne coûte pas grand chose et cela change du tout au tout la perception que les visiteurs vont avoir du logement. Quand on repeint, on privilégie bien évidemment les teintes neutres. Elles permettront à tous les acheteurs de se projeter. 

Ensuite, il est très important que les visiteurs comprennent immédiatement la fonction de chacune des pièces de la maison. Pour cela, il ne faut pas hésiter à mettre un peu en scène la vie quotidienne. Dans un bureau, installez bien en vue l’ordinateur et une bibliothèque, par exemple. Dans le salon, délimitez les espaces de détente et le coin repas. 

Enfin, n’oubliez pas que votre extérieur, si vous avez la chance d’en avoir un, doit lui aussi se mettre sur son 31 pour faire bonne impression. Installez un salon de jardin, avec une table et des transats, taillez les arbustes et nettoyez les surfaces. Toutes ces petites actions ne sont pas des bonus qui peuvent faire monter le prix de votre bien, mais elles pourraient vous permettre de le vendre un peu plus vite.

Le DPE, ça fait mal…

Au chapitre des critères pénalisants, le DPE apparaît désormais clairement en pole position. Les professionnels le constatent, de nombreux acquéreurs ne font même plus le déplacement quand on leur propose un bien classé en dessous de la lettre D, même s’il répond par ailleurs en tout point à leurs critères. Selon diverses études, la décote moyenne pour un appartement classé en F ou en G est d’au moins 15 %. Cela peut être encore plus important dans le cas d’une maison, pour laquelle la décote peut aller jusqu’à 25 %

A contrario, les biens les mieux classés bénéficient d’un bonus significatif. On l’estime entre 15 et 20 % pour une classe A, entre 10 et 15 % pour une classe B et entre 5 et 10 % pour une classe C. Logiquement, les maisons sont favorisées avec des surcotes un peu plus élevées. 

Il est donc clair que remettre son bien à niveau sur le plan énergétique est un très bon investissement à long terme. Cela permet de faire des économies durant le temps où on continue à l’habiter et cela permet, surtout, de préserver, voire d’augmenter sa valeur de revente. 

Charges et travaux : ça fait peur…

C’est un critère que les acquéreurs d’un appartement regardent désormais de manière systématique : le niveau des charges collectives. Et, surtout, ils sont particulièrement attentifs aux travaux collectifs votés ou qui pourraient l’être dans les mois suivant la vente. En effet, la réglementation sur les copropriétés est de plus en plus contraignante en matière de rénovation énergétique et de nombreuses résidences vont devoir entreprendre des travaux dans les prochaines années, longtemps différés, qui peuvent peser lourdement sur les finances des copropriétaires. Dans un contexte de budgets d’acquisition contraints, c’est un élément souvent déterminant.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Pour clore ce tour d’horizon des critères qui peuvent augmenter ou diminuer le prix d’un logement, il est important de revenir à l’un des fondamentaux de l’immobilier. C’est bien sûr l’emplacement qui détermine en premier lieu la valeur d’un bien. La proximité avec les moyens de transports collectifs, les infrastructures routières, les écoles, les commerces ou encore les centres de santé est un point clé. 

De ce point de vue, il est important de considérer les critères objectifs et déjà présents, mais aussi de s’intéresser au devenir du secteur dans lequel est situé le bien. L’arrivée prochaine d’une ligne de tram ou l’installation d’un équipement culturel de premier plan, l’arrivée d’une entreprise… Tout cela peut valoriser un logement. Ce critère décisif, associé à tous les autres dont nous avons parlé dans ces pages, constitue une alchimie complexe. Il n’est pas inutile de le rappeler : chaque bien a son prix, les moyennes par secteurs ne sont que des indicateurs imparfaits.